Обременение земельного участка
При покупке земельного участка нужно тщательно проверить его на наличие обременений. Участки, при наличие разного вида обременений будут ограничены по своему функционалу, а в некоторых случаях сделка купли-продажи вообще может быть признана недействительной. Прежде чем совершать покупку земельного участка, необходимо ознакомиться с видами обременений.
Обременения – это определенные запреты и ограничения, присущие конкретному земельному участку. На них может быть юридически запрещена застройка или выращивание сельскохозяйственных культур. И возможно, что земля сдана в аренду третьему лицу. Поэтому к совершению сделки необходимо подходить со всей серьезностью и лучше всего при участии квалифицированного юриста.
Ипотечные кредиты можно взять под залог земельного участка. Поэтому, при покупке земли, нужно проверить, не находится ли она в залоге у банка. Ведь в таком случае, при неуплате ипотеки предыдущими владельцами участка, земля может перейти в собственность банка, а сделка покупки будет признана недействительной.
Сервитут на земельный участок является одним из видов обременений земельного участка. Это форма предоставления пользования землей арендатору на определенный срок с заключением официального договора. В случае покупки земли, которая находится в пользовании арендатора, он сможет пользоваться ей, согласно заключенному ранее договору. То есть такой вид обременения земельного участка запрещает новому владельцу использовать его по своему назначению.
Сервитут может быть заключен как на материальной, так и безвозмездной основе. Однако, если собственник не может пользоваться своей землей по назначению, предлагается выкуп земельного участка по рыночной стоимости для пользователя этой землей.
В природных зонах может быть введен запрет на определенные виды строительства. К примеру, в случае обнаружения обременения на земельном участке, расположившемся в природной зоне, владельцу может быть запрещено организовывать промышленное строительство. Поэтому при покупке участка важно согласовывать все нюансы.
Возникновение обременений и их способы закреплены в земельном кодексе. Там прописаны детали действия договора аренды на земельный участок, установки сервитута и использования земли. В субъектах страны могут действовать локальные акты и постановления, дополняющие действующие законы земельного кодекса.
Есть ряд документов, которые накладывают обременение на определенные виды земельных участков. На основании законодательных актов может вводиться запрет на использование некоторых участков. Обычно такие документы запрещают застройку жилых или промышленных комплексов на территории природных зон, или тех, что охраняются государством.
Долгосрочная аренда сроком на несколько десятков лет или ипотечный кредит - так же одни из видов обременения, которые зачастую делают невозможным использование земли по назначению новым собственником.
В каких случаях назначаются земельные обременения?
Сервитут может быть назначен в случае необходимости попадания на земельный участок третьего лица и необходимости проведения на нем каких-либо видов работ. Сервитут может давать право на проезд, либо проход к определенному объекту по территории чужого земельного участка. В случае необходимости прокладки коммуникаций или для других целей, при которых необходимо присутствие третьего лица на участке. Сервитут может распространяться как на одного человека, так и на группу лиц.
При нахождении участка в залоге у банка в случае с ипотечным кредитом, продажа земли может происходить только с разрешения банка. То есть оборот земельного участка ограничен.
Покупатели должны осознавать, что при покупке земли, которая находится в долгосрочной аренде, договор аренды продолжает действовать. Это значит, что при таком виде обременения на земельном участке, владелец не сможет использовать его в своих целях. Либо придется вести переговоры с арендатором земли для того, чтобы расторгнуть договор аренды. Но велика вероятность, что в этом случае владелец понесет определенные убытки.
Также существует договор концессии. Он схож с договором аренды, только обычно заключается с собственником земли для застройки. Таким образом концессионер застраивает участок и платит деньги за его использование владельцу земли.
Один из видов обременения, когда участок изымается для определенных нужд государства. Это обычно происходит за определенную плату, либо в случае предоставления собственнику альтернативного земельного участка на другой территории.
Некоторые дома, построенные много лет назад, могут отнести к историческим памятникам архитектуры. А это значит, земельный участок под этим домом попадает под обременение и использовать в своих целях собственник его уже не может.
Каким способом выявить наличие обременений земельного участка?
При покупке земельного участка обязательным этапом будет его проверка на обременения. Они могут стать ограничением при покупке, а некоторые виды обременений вообще не допускают смену владельца. К примеру, если участок находится в залоге у банка, необходимо делать запрос на покупку участка банку. Таким образом, для того, чтобы узнать, есть ли на земле какие-либо обременения, есть несколько способов.
Можно обратиться в любое отделение Росреестра, потому что все данные хранятся в единой базе, но удобнее делать это по месту расположения самого участка. Для того, чтобы узнать необходимую информацию, нужно подготовить ряд документов:
- выписка из реестра с указанием кадастрового номера участка
- копия паспорта заявителя
- квитанция, свидетельствующая о том, что госпошлина оплачена
Выписку обо всей информации о земельном участке можно получить также при обращении в МФЦ или подать заявку по электронной почте. В полученном документе будет указана вся информация об участке, в том числе и наличие наложенных на него обременений. Для того, чтобы сделка была максимально прозрачной и безопасной, лучше сделать запрос в единый реестр за несколько недель, а лучше месяц до примерной даты заключения сделки.
Снять обременения с земли можно не во всех случаях. Но к примеру, в случае с сервитутом, сделать это не так тяжело. Важно договориться с человеком, который пользуется землей и заключить договор о прекращении действия сервитута. Это обязательно нужно зафиксировать в Росреестре. Если пользователь участка не идет на контакт и отказывается от заключения договора, нужно обращаться в суд. Если он встанет на сторону владельца участка, договор об окончании сервитута будет заключен. Опять же, данные об этом необходимо внести в единую базу.
Земельный участок могут арестовать за различные долги владельца участка. Чтобы снять обременения с земли, нужно погасить все задолженности и сообщить об этом судебным приставам, которые принимали решение об аресте земли. Если собственник не согласен с расчетом по неуплате налогов, он может обратиться в суд и опровергнуть решение приставов. В случае, если суд поддержит владельца земли, необходимо внести данные о прекращении ареста в единый реестр.
Чтобы земельный участок перестал быть в залоге у банка, необходимо полностью погасить перед ним все задолженности. Когда ипотечный кредит будет выплачен полностью, необходимо взять справку об отсутствии долгов перед банком и пойти в росреестр с выпиской о снятии залога с земли банком. Эта процедура проводится при совместном визите представителя банка и владельца земли в любое из отделений росреестра.
После всех манипуляций собственнику необходимо запросить выписку о том, что с земельного участка сняты все обременения и собственник является полноправным владельцем.
