Особенности строительства двух домов на одном земельном участке

Строительство двух домов на одном и том же участке в нашей стране не редкость. Самый простой пример — после покупки надела возводится временное небольшое жильё, а затем капитальный основной коттедж. Но есть и другие ситуации. Решение о строительстве второго дома на одном участке нужно принимать на основании ряда критериев и факторов. В большинстве случаев получается сделать это в рамках действующего законодательства. Если нет, то есть ещё альтернативные варианты, упрощающие юридическую сторону вопроса.

Содержание:

• Законность строительства
• Оценка возможности строить два дома на одном участке
  • Один владелец
  • Два владельца
  • Плотность застройки
  • Площадь второго дома
  • Смежные объекты
  • Цель строительства
• Краткие итоги и альтернативные варианты

Законность строительства

В нашей стране законом напрямую не запрещено строить два дома на одном и том же участке. Однако есть целый ряд условий и ограничений. Например, существуют рамки относительно процента или плотности застройки. Другими словами — если надел маленький, а дома большие, то узаконить своё желание вряд ли получится. Учитывать надо также отступы и расстояния до смежных объектов — ограждений, границ соседних наделов, и даже больших насаждений.

Чтобы убедиться в возможности законного строительства второго дома на одном участке, проще и быстрее всего обратиться к представителям региональной или местной власти. Дело в том, что в вопросе застройки жилых территорий в каждом регионе могут действовать уникальные правила и ограничения. То есть, если в одном месте говорят, что проблем не возникло (например, вы нашли такое утверждение на форуме в Интернете), то это не гарантия, что в вашем районе действуют идентичные правила.

Основным нормативным документом, определяющим рамки законности строительства двух домов на одном земельном наделе, является ПЗЗ. Правила землепользования и застройки разрабатываются и утверждаются на местном уровне. Это связано с тем, что в каждом регионе существует своя специфика — география, наличие природных ценностей и ресурсов, климат и так далее.

Ключевыми моментами, которыми стоит поинтересоваться перед строительством второго дома на одном наделе, являются следующие:

1. Минимальная и максимальная площадь участка, на котором допускается такое строительство.
2. Допустимые расстояния между постройками и смежными объектами.
3. Максимально допустимый процент или так называемая плотность застройки.
4. Особенности местной планировки и архитектуры (в некоторых населённых пунктах, если дом не вписывается в общепринятую концепцию, строить вам его попросту не разрешат).

Наряду с местными Правилами землепользования и застройки необходимо “заглянуть” в Градостроительный кодекс РФ. Основные моменты, которые вас должны интересовать — максимально допустимая высота построек и их этажность. Забегая наперёд, отметим, что в большинстве случаев нельзя строить частный дом или коттедж с количеством этажей более трёх. Однако здесь есть небольшая хитрость, которой многие пользуются. Если построить три полноценных этажа, а вместо чердака возвести мансарду или полуторный этаж, то вы по факту получите четыре уровня, а по закону дом будет считаться трёхэтажным.

Оценка возможности строить два дома на одном участке

Ниже представлен простой алгоритм, который позволит поэтапно оценить — стоит ли вообще в вашем конкретном случае затевать строительство второго дома на одном участке. Он состоит всего из пяти пунктов:

1. Количество владельцев участка.
2. Плотность застройки.
3. Площадь второго дома.
4. Расположение смежных объектов.
5. Цель строительства второго дома.

Рассмотрим принцип работы с данным алгоритмом.

Один владелец

Если вы являетесь единственным владельцем земельного участка, то процедура уже существенно упрощается. По крайней мере, вы не столкнётесь с разногласиями и спорами, разрешить которые обычно возможно только в судовом порядке. Единоличное владение участком, конечно же, не освобождает вас от других ограничений. Но это уже хороший повод собрать минимальный пакет документов и обратиться в градостроительную организацию через Госуслуги или МФЦ.

Процедура сводится к уведомлению, в составе которого должны быть данные о земельном участке, схема расположения текущих и будущих построек, основные сведения о застройщике. Более детальный перечень необходимых документов уточняйте по месту, так как в различных регионах он может незначительно отличаться.

Два владельца

Когда одним участком владеют два хозяина, вопрос обычно решается гораздо сложнее. Основным камнем преткновения обычно становятся разногласия индивидуального характера. Как уже было упомянуто выше — решать их можно через суд. В случае, если ваши планы и пожелания адекватные, то высока вероятность того, что проблему вы решите.

Особое внимание обращайте на местные ПЗЗ, так как в них могут быть важные условия, относящиеся к такой ситуации. Как вариант, земельный участок можно предварительно разделить на два надела. Для этого каждый из новых участков должен ставиться на отдельный кадастровый учёт. Процедура эта довольно муторная и долгоиграющая. Кроме того, она должна быть возможна с точки зрения планировки территории — с каждого двора в итоге должны получиться физически отдельные выходы. В ряде случаев (например, когда участок угловой) выполнить это условие невозможно.

Плотность застройки

Плотность застройки — это процент земельной площади, который “покрывается” домами и другими постройками. Чтобы узнать допустимые значения для вашего населённого пункта, следует обратиться к ПЗЗ. Принцип расчёта простой. Если максимально допустимый процент застройки составляет 45%, а в вашем случае уже “занято” 40%, то под новый дом получится выделить только 5%. В таких случаях обычно строят по принципу “не вширь, а ввысь”. То есть, выбирают проект с несколькими этажами, мансардой, цокольным уровнем и так далее. Эта хитрость работает потому, что при расчёте плотности застройки учитывается площадь фундамента, а не полезная жилая площадь.

Площадь второго дома

Процедура упрощается, если площадь второго дома не превышает 500 квадратов. Учтите, что в данном случае в расчёт берётся не основание постройки, а как раз полезная жилая площадь. Строительство большого дома потребует наличия профессионально разработанного проекта (можно приобрести готовый, типовой, что дешевле). Кроме того, придётся получить разрешение органа СМУ, что возможно только после проведения специальной экспертизы.

Смежные объекты

Частично этот пункт уже рассмотрен. В первую очередь учитывайте максимально допустимую плотность застройки в вашем регионе. Далее необходимо осведомиться по поводу расстояний до смежных объектов. Например, между двумя деревянными постройками должно быть расстояние не менее 15 метров. Существуют свои нормативы по удалению до ограждений, больших деревьев, коммуникаций, природных водоёмов, хозяйственных построек, скважин, колодцев и так далее. Иногда для соблюдения всех расстояний приходится варьировать с компоновкой проекта, его формой, этажностью, материалами.

Цель строительства

Проще всего, если дом вы строите для собственных нужд. Например, для проживания детей, пожилых родителей. Некоторые возводят второй дом в качестве гостевого, садового, для обслуживающего персонала, на будущее. При застройке элитных участков это может быть спа, развлекательный комплекс, баня с чертами жилья.

Чуть сложнее, если дом строится для продажи. Здесь уже надо считаться с тем, что потенциальным покупателям, скорее всего, не понравится идея покупки здания без земли, а также проблемы с другими владельцами, неудобной и непродуманной планировкой, архитектурой.

Краткие итоги и альтернативные варианты

Строительство двух домов на одном участке в нашей стране законом напрямую не запрещено. Однако есть ряд ограничений, которые может не получиться обойти без серьёзных компромиссов. В таких случаях целесообразно рассмотреть альтернативные варианты. Например, разделить участок на два с постановкой каждого на кадастровый учёт. Можно построить один дом на два хозяина — дуплекс. Некоторые останавливаются на небольшом садовом домике, который оформляется, как хозяйственная постройка — функции свои он выполняет, а волокита с бумагами сводится в ноль.