Раздел дома между собственниками
Совместное владение жильем в России не является чем-то необычным. Однако совладельцы не могут самостоятельно управлять общим имуществом. Кроме того, трудно оплачивать коммунальные услуги, поскольку бывает сложно разобраться, кто кому сколько должен. Решение — разделить право собственности на дом между владельцами.
Из статьи вы узнаете как разделить участок, на котором стоит здание, и как разделить доли жилого дома между собственниками.
Совместная собственность
Совместное владение недвижимостью — вполне законное дело. Однако это может стать проблемой, если совладельцы не находятся в дружеских отношениях и не могут прийти к согласию относительно порядка пользования имуществом или разделения расходов на коммунальные услуги и содержание дома. Распространен сценарий, когда каждый подсчитывает, сколько воды было использовано, сколько электроэнергии потреблено и кто должен платить большую или меньшую долю. Чтобы избежать такой ситуации, гораздо лучше нести ответственность за свою часть имущества. Поэтому дома разделяют.
Трудности при разделе дома
Хотя теоретически возможно разделить дом на части, на практике может возникнуть целый ряд проблем. В России разрешено делить только дома блокированной застройки, обычно называемые таунхаусами. В сельской местности известны «пятистенки», которые можно разделить на две части, подготовленные для проживания. Каждая часть имеет отдельный вход и полное жилищно-коммунальное обеспечение, несмотря на то, что строение кажется цельным.
В действительности физически разделить дом на части - процесс дорогостоящий и сопряженный со многими бюрократическими трудностями.
Раздел частного дома
Когда два жилых дома расположены на одном участке земли, они официально регистрируются как разные в кадастровом учете. Их индивидуальные владельцы используют собственность отдельно. Хотя в теории это может показаться простым, как это осуществляется на практике? Может ли один собственник пользоваться кухней, а другой — ванной? Необходимо ли разделить дом по этажам? Нет ни одного официального документа, который запрещал бы человеку пользоваться какой-либо частью жилища. А если имеется большой земельный участок вокруг дома, то как лучше всего разделить землю?
Установление правил совместного использования имущества
Известным способом определения границ владения является заключение соглашения об использовании имущества. В этом документе должно быть указано, какие места закреплены за каждым соответствующим владельцем, а какие территории остаются общими для всех.
Если в доме столько ванных комнат, сколько совладельцев, то каждый может получить свою собственную. Но если они разного размера, то достичь консенсуса может быть сложно.
Срыв соглашения
Если согласие не достигнуто, то использование общих помещений, таких как ванная комната, кухня, терраса, чердак, кладовая и прачечная, все равно должно соблюдаться всеми. Вместо того чтобы тратить время и деньги на спор, практичнее обратиться за юридической помощью. Это обеспечит справедливое отношение ко всем сторонам и юридическую силу достигнутых договоренностей. Кроме того, стоимость консультации является одноразовой, а регистрация в федеральном реестре не требуется.
Если мировое соглашение не достигнуто, стороны должны явиться в суд. Здесь лучшим вариантом будет нанять адвоката, который, помимо государственной пошлины, будет оплачивать услуги судебного адвоката. Это дороже, чем обычная консультация, и вам все равно придется искать талантливого адвоката. Судебные решения более надежны, однако они, как и добровольные соглашения, могут быть обжалованы.
Варианты разделения дома на доли
Существует два потенциальных решения для разделения дома на несколько частей:
- перевести его в многоквартирный дом;
- строительство таунхауса.
Однако, прежде чем двигаться вперед, следует рассмотреть некоторые критерии. Например, если таунхаус будет создан из двухэтажного дома, и каждый этаж будет предназначен для разных владельцев, то раздел земли будет невозможен. Таким образом, этот вариант будет не самым разумным.
Раздел дома: порядок действий
Кадастровый инженер может дать совет о разделе дома без необходимости обращения в суд. Если процесс возможен, специалист составит технический план. Чтобы завершить раздел, необходимо составить соглашение о реальном разделе. Это соглашение не составляется по шаблону из-за разнообразия случаев, поэтому лучше всего обратиться за помощью к юристу. Если дом подлежит разделу между супругами, соглашение должно быть нотариально заверено. Не имеет значения, является ли это следствием развода или обычного раздела имущества.
Разделение участков: юридические аспекты
После того как суд вынесет свое решение, вы должны обратиться к кадастровому инженеру для составления нового технического плана. Затем этот план необходимо отнести в МФЦ.
Разделить существующий земельный участок можно, однако существуют определенные правила, которые необходимо соблюдать. Минимальная площадь участка при его разделе должна соответствовать необходимым нормам. Кроме того, при разделе участка необходимо учитывать трудности, описанные выше.
Общероссийские критерии и региональные ограничения
В России размер участков различается по регионам. Например, в Московской агломерации (Москва и область) для огорода необходимо не менее 4 соток, а для полноценного садоводства — 6 соток. Если площадь разделяемого участка равна установленному лимиту, то обе части должны быть пригодны для тех целей, для которых они предназначены, иначе разделить участок нельзя. То есть, если коттедж расположен на участке в 6 соток и жилой дом можно разделить, то земля останется в совместной собственности.
Завещание дома и участка
Если вы хотите оставить дом и участок своим наследникам, вы должны указать, какую долю каждого из них они получат. Если вы этого не сделаете, они получат равные доли. Юристы советуют заранее зарегистрировать доли, чтобы избежать споров между наследниками.
Дом является неделимым имуществом, но в завещании можно дать указания о том, как его следует использовать. Например, дедушка может завещать внукам определенную часть дома, например, комнату, этаж или крыло. Эти же правила применимы и к участку.
Завещание составляется и заверяется нотариусом. Помимо его услуг, необходимо оплатить государственную пошлину. Наследники могут оспорить завещание и инициировать судебный спор.
Дарение дома и земли
Завещание определяет, как имущество должно быть использовано после смерти наследодателя. Когда владелец еще жив, он может передать право собственности на недвижимость через договор дарения. Данный договор не означает, что имущество будет передано получателю после смерти дарителя; в противном случае сделка будет признана недействительной и ничтожной.
Нотариус не является обязательным условием для удостоверения дарственной, хотя плата за составление договора включена в нотариальный тариф, который рассчитывается исходя из суммы сделки.
Совместная собственность
Если имущество должно быть передано в совместную собственность, юристы советуют дарителю и получателям подписать несколько экземпляров договора. Для большей прочности лучше всего, если к договору дарения также будет составлено и подписано соглашение об использовании совместного имущества.
Дарение частного жилья действительно только в том случае, если участок земли, на котором оно построено, также включен в дарственную. Если земля не упомянута в договоре, сделка может быть признана недействительной. И наоборот, земля также не будет подарена, если жилье не указано в записи.
