Экспертиза загородного дома перед покупкой: на что обратить внимание

Если вы планируете перевезти свою семью в частный дом, первый шаг — осмотреть его самостоятельно. Таким образом, вы сэкономите время и деньги, поскольку вам не придется нанимать технического специалиста.

Вот как это сделать:

• задайте продавцу вопросы о доме во время просмотра.
• проверьте состояние внутри и снаружи.
• сделайте фотографии, чтобы задокументировать состояние дома.

Следуя этим шагам, вы сможете выявить потенциальные проблемы еще до выбора дома. Чтобы сэкономить больше времени и ресурсов, сузьте свой выбор до трех-четырех лучших вариантов, прежде чем приглашать эксперта для осмотра.

Идеальное время для осмотра

Зима - не лучшее время для оценки качества дома, поскольку снег может скрыть различные важные элементы, такие как территория дома, фундамент и крыша. Летнее время также не является оптимальным, поскольку дом не отапливается, а земля может быть слишком сухой, что затрудняет определение того, хорошо ли утеплен дом, в каком состоянии находится крыша и не затоплены ли ведущие к нему дорожки.

Оптимальным временем для осмотра дома является период с поздней осени до весны, когда дожди, морозы и высокая влажность могут быть наиболее полезны.

Когда вам следует отправиться на осмотр потенциальной недвижимости? Если вы ищете коттедж, то лучше всего подходят выходные дни, а для круглогодичного проживания — будни. Это даст вам представление о загруженности дорог в часы пик, а также о населении поселка.

Что взять с собой?

Отправляясь на осмотр, убедитесь, что у вас есть уровень (ватерпас), рулетка 3–5 м и фонарик. Возможно, вам придется осматривать темные участки, поэтому фонарик будет полезен. Этого набора предметов должно быть достаточно для первоначального осмотра, и, возможно, вам придется вернуться, если вам понравится то, что вы увидите.

Вместо того, чтобы надевать свою обычную одежду, лучше переодеться в походную и надеть резиновые ботинки: когда вы выезжаете за город, вы должны быть готовы к тому, что вам придется преодолевать не асфальтированную местность.

Дома бывают в разном состоянии, когда дело доходит до покупки: кто-то может пожелать приобрести только что построенный объект, а кто-то — уже заселенный и обжитой дом. Однако покупка нового дома не всегда гарантирует, что в нем все в порядке. Недостатки обычно выявляются во время первоначальной оценки.

Проверка дома

Геологическими изысканиями обычно занимаются профессионалы, но вам необходимо знать, насколько глубоко залегают грунтовые воды, чтобы сопоставить их с типом фундамента и расположением колодцев и септиков. Измеряем расстояние от дома до границ участка. Согласно правилам, оно должно составлять 3 м и более. В этом поможет рулетка. Кроме того, посмотрите на площадь дома, или так называемое пятно застройки, которое не должно превышать 1/10 площади участка. Так, на участке площадью 10 соток пятно застройки не может быть больше 100 кв. м.

Осмотр фундамента

Нам нужно осмотреть фундамент на наличие трещин, которые могут быть скрыты слоем штукатурки. Если мы их не увидим, не волнуйтесь, ватерпас поможет нам найти любые неровности. Мы также должны проверить вертикальность стен и горизонтальность пола, принимая во внимание возраст здания.

Для домов со свайным фундаментом следует попросить продавца предоставить доступ для его осмотра. Ищите дома со сваями, стоящими прямо, без отклонений, и избегайте домов, у которых боковая сторона или угол провисают вниз от ряда свай.

Попытайтесь выяснить, из какого материала изготовлены сваи (марка, производитель) — эту информацию можно попытаться получить либо у застройщика, либо у собственников.

Из какого материала состоит дом?

Если дом построен из бруса или дерева, то с особой осторожностью отнеситесь к привлекательному современному дизайну: скорее всего, владельцы пытаются скрыть какие-либо проблемные места. Приобретение деревянного дома, отделанного шпоном, даже если он не совсем новый, все равно является некоторой авантюрой.

Если дом из газоблока, выясните, что это за газоблок и какая компания его изготовила. Кроме того, проверьте ширину растворных швов, а также наличие/отсутствие изоляции. Если это каркасный дом или здание из сип-панелей, определите ширину изоляции в стенах, а также тип используемых пленок. Пленки необходимы, так как они обеспечивают качество и долговечность изоляции. 

Рассмотрите внешний фасад, поищите расслоения и промерзания, осыпания, а также то, как он соединяется с оконными и дверными проемами. Необходимо осмотреть вентфасад (включая сайдинг) на предмет наличия и состояния изоляции. Если изоляция повреждена, ее следует заменить. Это отличный шанс попросить вычет из цены!

Внимательно осмотрите дом внутри

Когда вы войдете в дом, обязательно проверьте воздух в помещении: душно или свежо? Душная атмосфера обычно означает высокий уровень углекислого газа, и чаще всего это случается в каркасных домах. В таких домах необходимо позаботиться о хорошей приточно-вытяжной вентиляции.

Проверка чердака

Проверка чердака является более сложной задачей. Изоляция спрятана за наружной обшивкой, поэтому ее трудно обнаружить, если она влажная или если есть протечка крыши. Вы также должны убедиться в наличии достаточной вентиляции не только на самом чердаке, но и в карнизных свесах. Софиты или перфорации должны иметь продухи, чтобы пропускать воздух и помогать изоляции функционировать должным образом, а также избавляться от скапливающегося конденсата.

Обследовать холодный чердак гораздо проще, чем теплый. Просто взглянув, вы сможете определить, есть ли утечки или конденсат. Также проверьте, есть ли мансардные окна для вентиляции. Наконец, осмотрите трубы и проводку, находящиеся на чердаке,— на них не должно быть никаких пятен.

Подвал

Если есть подвал, он должен быть сухим, без следов плесении, без гнилых балок. Это символ фундамента дома, и довольно просто определить, есть ли там трещины или правильно ли сделана гидроизоляция.

Полы и потолки

Если на полу ламинат или несколько слоев фанеры, это не страшно. Вы можете заменить сломанные доски, однако это может обойтись недешево (поэтому не бойтесь просить скидку). Но если потолочные балки слабые, это трудно исправить. Чтобы проверить, пройдите в соседнюю комнату и посмотрите, не шатается ли шкаф или не гремит ли посуда на кухне. Если да, то проблема очевидна.

Стены: более пристальный взгляд

Внимательно осмотрите стены дома, особенно вертикальный уровень. Не забудьте проверить и перегородки. Убедитесь, что все углы в соединениях прямые. Важно знать, из какого материала сделаны стены: пагогребневые плиты, гипсокартонные листы или газоблоки. Эта информация будет очень полезна для вашего будущего ремонта и при определении места для размещения мебели. Знание этого заранее избавит вас от многих неприятностей, например, от установки кронштейна для монитора или полок.

Оценка окон и дверей

Не стесняйтесь открывать и закрывать двери, проверьте, как они прилегают к раме, и выявите любые неровности. Чтобы убедиться, что изоляция дома удовлетворительная, проведите анализ, когда на улице холодно, т. е. ранней весной или поздней осенью. ранней весной или поздней осенью, и используйте тепловизионный прибор (его можно взять напрокат или нанять специалиста).

Оценка коммуникаций

Прежде всего, необходимо иметь представление о происхождении воды (колодец, скважина), системе отопления дома и расположении канализации. Что является централизованным, а что независимым? Где находится септик, колодец и скважина? Очень важно записать эти данные, чтобы иметь возможность проверить их стандарты.

Невозможно иметь постоянное жилье без водоснабжения, так как это непрактично. Это возможно только в сезонном жилье. Если вы готовы пробурить скважину и выделите на это бюджет, это не будет проблемой.

Обнаружение источника воды

Важно определить, откуда берется вода (из колодца, скважины или основного водопровода). Кроме того, вы должны понимать направленность потока и способ управления водой в случае автономной работы, особенно в зимнее время. Во избежание несчастных случаев следует принять меры предосторожности. Кроме того, вам следует задавать вопросы о центральном водоснабжении не только владельцу, но и соседям. Сюда входят вопросы об авариях, чистоте воды, давлении воды летом и зимой, а также о том, не пересыхает ли колодец летом. Кроме того, следует изучить системы фильтрации и связанные с ними расходы на обслуживание и периодичность.

Канализация

Необходимо следить за тем, чтобы септики располагались вдали от мест забора поверхностных вод. Если почва содержит большое количество фильтрующих слоев, то расстояние должно быть не менее 25 м от колодца и не менее 30 м от скважины. Для почв с высокой проницаемостью расстояние должно увеличиться до 50–80 м. Кроме того, этот показатель зависит от типа используемого септика.

Электричество

Необходимо понять, какое напряжение может выдержать электропроводка. Попросите одновременно включить все мощные электроприборы в доме и посмотрите, отключатся ли автоматы. Если нет, значит, проводка выдерживает напряжение.

Мощность участка оптимально может достигать 15 кВт, однако в СНТ она может быть ограничена 5 кВт. Повышение этого показателя возможно, если владелец садового участка выяснит, кто является его поставщиком электроэнергии. Прямая договоренность между владельцем участка и поставщиком электроэнергии предпочтительнее коллективного договора с СНТ, так как в последнем случае могут возникнуть проблемы с платежами по общему счетчику.

Отопление: советы покупателям зимнего жилья

Всегда полезно приобретать дом в межсезонье, так как это позволяет оценить, как функционирует система отопления. Обязательно поинтересуйтесь типом отопления (горячая вода, электрический пол, радиаторы). Кроме того, проверьте, нет ли утечек в радиаторах, а также какой тип теплоносителя используется (вода или антифриз). Радиаторы следует регулярно обслуживать; спросите продавца, как часто это следует делать.

Если вы планируете использовать газовое отопление, но деревня еще не подключена к газоснабжению, имейте в виду, что за подключение придется заплатить дополнительно. Желательно также узнать у главы деревни, заплатил ли владелец дома за газификацию. Не пугайтесь этого. Не забудьте сделать фотографии.

Почему это важно? Если вы рассматриваете несколько объектов, что-то обязательно будет упущено. Наличие фотографий позволит вам не только просмотреть их, но и поделиться снимками с теми, кто в курсе дела. Скорее всего, перед сделкой вам потребуется связаться с экспертами для изучения документов и проведения технического осмотра. Можно запросить квитанции об оплате, включая летние и зимние, чтобы заметить контраст сезонов. В документах должен быть указан кадастровый номер, что позволяет получить доступ к дополнительной информации в открытых онлайн-источниках, также можно запросить выписки из ЕГРН.

Контрольный список для осмотра дома

Полезно распечатать контрольный список и делать заметки для каждой проверки дома. Всегда имейте этот список при себе, когда выбираете место, которое хотите назвать своим домом.

Возьмите с собой: 

• фонарик
• рулетка
• смартфон
• уровень

Осмотр дома снаружи:

• измерьте расстояние между домом и его соседями
• осмотреть фундамент
• осмотрите фасад (любые признаки ремонта, завершения строительства, материал здания)

Осмотр интерьера

Загляните внутрь и цените:

• качество воздуха
• чердак
• подвал
• полы и потолки
• стены на предмет ровности
• открытие и закрытие дверей/окон

Коммуникации

• система водоснабжения
• дренажная система
• канализационная система
• система отопления
• лектроснабжение.

Этот контрольный список поможет вам найти идеальный, надежный и уютный дом, в котором вы будете жить счастливо.