Прибрежная защитная полоса: можно ли построить дом у водоема?

Многих городских жителей соблазняет идея дома и земельного участка, расположенных на берегу естественного водоема, реки или озера. Однако не все знают об ограничениях, налагаемых прибрежной защитной полосой, которая находится в пределах первой линии.

Эти ограничения часто вступают в противоречие с идеальным представлением потенциальных покупателей о недвижимости. В статье расскажем о последствиях проживания вблизи водохранилища и то, что влечет за собой водоохранная зона и прибрежная защитная полоса.

Российские законы в отношении прибрежной зоны

В России насчитывается более двух миллионов рек и столько же озер. Кроме того, существуют многочисленные водохранилища и моря. Береговая линия каждого из этих водоемов контролируется надзорными органами в соответствии с положениями Водного кодекса. Наверняка кто-то слышал о водоохранной зоне (ВОЗ), внутри которой действуют определенные стандарты. Они касаются всех видов транспорта, земельных участков и недвижимости.

Правила жесткие — если водителей, заехавших в неположенное место, просто штрафуют, то нарушившему законы строительства грозит снос. Правила распространяются и на участки: если территория рядом с водоемом не соответствует нормативам, владельцу будет отказано в праве собственности. Таким образом, необходимо понимать, как государство определяет ВОЗ. Хозяйственная деятельность человека негативно сказывается на состоянии водоемов. Чтобы сохранить окружающую среду, земля вблизи водоемов получила особый статус с ограниченными правами.

Статья 65 ВК о водоохранных зонах

ВК разграничивает три различных типа зоны земли, каждый из которых имеет различную ширину, начиная от береговой линии, которая является местом соединения водоема и берега. Потенциальные владельцы должны быть осведомлены о размере водоохранной зоны и о количестве метров, охватываемых прибрежной защитной полосой. Классификация выглядит следующим образом:

Береговая полоса. Эта территория, расположенная у воды, считается территорией общего пользования, поэтому здесь не разрешается строить заборы, которые могут помешать другим гражданам. Протяженность этой территории составляет от 5 до 20 метров, в зависимости от размера водоема.
Прибрежная защитная полоса (ПЗП). Известная также как санитарная полоса, она расположена за пределами прибрежной зоны. Ее ширина составляет от 30 до 50 м, однако при больших размерах водохранилища она может достигать 150–200 м.
Водоохранная зона (ВОЗ). Ширина ВОЗ определяется в зависимости от длины водного пути. Она охватывает территорию шириной 50–200 м и включает в себя две вышеупомянутые части.
- Для рек и ручьев длиной не более 10 км ширина ВОЗ устанавливается в размере 50 м.
- Аналогично, для водотоков длиной 10–50 км ширина ВОЗ устанавливается до 100 м.
- Для полноводных рек и ручьев длиной более 50 км ширина ВОЗ увеличивается до 200 м.

Водоохранные зоны

Прибрежные защитные зоны

Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) выделила определенные территории в качестве прибрежных защитных полос. Размер полосы зависит от типа водного пути.

Для рек, ручьев и каналов длиной менее 10 км ширина полосы равна ширине водного пути. Радиус зоны у истока всегда составляет 50 м.
Для морских побережий ширина зоны ВОЗ увеличивается до 500 м.
Для водоемов площадью менее 0,5 кв. км выделяется защитная полоса в 50 м.
Если водохранилище заполнено питьевой водой и имеет рыбохозяйственное значение, то охранная зона береговой линии (ОЗБ) увеличивается до 200 м.
При определении границ прибрежной защитной полосы при строительстве необходимо учитывать крутизну береговой линии. Например, на пологом берегу с широкой поймой защитная полоса увеличивается до 30 м. А на берегу с уклоном до 3° ПЗП растягивается до 40 м. Если берег имеет резкий уклон (уклон более 3°), то зона под щитом правительства расширяется до 50 м.

Запреты и правила

На водоохранных территориях могут располагаться различные типы сооружений: от жилых домов до дачных и садоводческих участков. Однако те, кто владеет землей, расположенной вблизи водоема, существенно ограничены в своих возможностях.

Кроме того, близость земли к водоему накладывает дополнительные ограничения на ее использование. В пределах ВОЗ, за некоторыми исключениями, можно заниматься различными видами деятельности: отдыхать, ловить рыбу, строить жилье, возделывать сад. Однако категорически запрещены следующие действия:

Поливать садовый участок сточными водами.
Вмешивать в почву любые бытовые отходы.
Хранение и распыление опасных химических веществ в атмосфере строго запрещено.

Что касается автотранспорта, то он должен двигаться по дорогам и пользоваться асфальтированными стоянками. В связи с этим первая линия отводов должна быть оборудована стоянками; любое транспортное средство, находящееся на траве, является нарушением и влечет за собой штраф.

Запрещается парковка вблизи водоемов. Если вблизи водоемов нет дорог или парковок, то действуют следующие правила:

Если вы собираетесь подъехать к ручью или небольшой реке, то парковаться следует не ближе 50–100 м от береговой линии.
Если речь идет о полноводной реке, то парковаться следует на расстоянии 200 м от края.
На берегу моря, если нет возможности найти платную парковку, автомобиль следует парковать на расстоянии не менее 500 м от воды.

Запреты, касающиеся моторного транспорта, могут стать проблемой для рыбаков. Лодки необходимо доставлять к воде по асфальтированной дороге, так как вручную их перевозить невозможно. Подвоз лодки к берегу является незаконным действием и влечет за собой соответствующий штраф.

На территории ПЗП также действуют предписания ВК. Распахивание земли на прибрежных территориях запрещено из-за опасности эрозии почвы. Кроме того, существует ограничение на разведение домашнего скота, включая даже мелких животных, таких как козы.

Правила жилищного строительства на территории ВОЗ

В ВК нет четких ограничений на возведение частных жилых домов, хозяйственных построек и заборов. Тем не менее получить разрешение на строительство в пределах водоохранной зоны довольно сложно. В таких случаях возведение зданий регулируется целым рядом нормативных актов, которые могут противоречить друг другу.

Перед началом строительства необходимо получить разрешение местных властей. Эксперты должны оценить экологические последствия любых изменений. Процесс получения различных разрешений может быть громоздким и длительным. Конкретные регулирующие и надзорные органы по проекту будут зависеть от характеристик водоема, а также от того, что именно строится на берегу. Не следует приступать к строительству без соответствующего разрешения, поскольку любое несанкционированное строительство может быть признано незаконным и снесено.

Строительство домов у водоемов

Требования к проведению строительных работ

Как правило, строительство дома допускается не на всех участках береговой линии. В водоохранной зоне вступают в силу следующие ограничения:

Запрещается возводить любые сооружения на расстоянии менее 200 м от кромки воды, если источник используется для питья или в нем нерестится ценная рыба. Информацию об этом можно получить из кадастрового паспорта на участок. Категорически запрещается выделять участки в санитарно-защитной зоне.
Кадастровая документация на участок указывает его статус. При отсутствии такой информации необходимо получить выписку из ЕГРН, содержащую сведения о природных ресурсах.
Приватизация участка вдоль кромки воды запрещена, так как к ней должен быть обеспечен публичный доступ. Запрещено перегораживать ее забором или нарушать доступ других граждан к воде. Возникает дилемма: владелец участка не может запретить посторонним людям причаливать к берегу, ставить палатку или барбекю, ловить рыбу и купаться. Но он должен следить за порядком и убирать мусор.
Чтобы узнать, что можно строить на участке в водоохранной зоне, необходимо обратиться в муниципалитет. В санитарных зонах строительство запрещено.
Вне ПЗП купить участок проще. При строительстве необходимо соблюдать нормы Водного кодекса.

Нормы строительства в ВОЗ

В водоохранном регионе после получения собственником участка разрешения на проведение строительных работ начинается строительство частного строения. Разрешение выдается после проверки проекта дома и формата прилегающей территории. Для обеспечения безопасности хранилища допускается использование утвержденных схем, включающих в себя следующие способы обустройства:

Наиболее подходящим решением является подключение к магистральной дренажной системе (а также к ливневым стокам), если это возможно.
В противном случае необходимо использовать локальную установку для очистки сточных вод. Это может быть герметичный резервуар с принудительной аэрацией и почвенной фильтрацией в качестве последнего этапа.
Также возможно установить водонепроницаемые баки для сточных вод и контейнеры для отходов с сортировкой (желательно). Для этого необходимы водонепроницаемые материалы.
Для строительтва дороги и парковки нужно использовать бетон, асфальт или гравий.
Для размещения легких конструкций идеально подходит фундамент из винтовых свай. Кроме того, любые сооружения, расположенные вблизи воды, такие как пирс, сарай, баня или беседка, нанесут минимальный ущерб почве и ландшафту.

Выбор участка на берегу

Если у вас есть несколько потенциальных участков в водоохранной зоне с аналогичными ограничениями, обратите внимание на особенности берега. Как правило, разница между восточным и западным берегами водоема невелика, поэтому можно выбрать тот, который больше нравится, чтобы любоваться восходом или закатом солнца над водой.

На северном склоне (расположенном на южном берегу) снег сходит позже, чем весной, и земля дольше остается холодной. Это делает местность более влажной, что очень нравится комарам и мошкаре. С другой стороны, на южный склон большую часть дня попадают прямые солнечные лучи, которые могут быть слишком сильными для некоторых растений. Если аспект имеет решающее значение, лучше выбрать участок, расположенный на юго-западном или юго-восточном берегу.

Проблемные участки находятся либо на очень низком, либо на очень возвышенном берегу. Низменные участки, как правило, подвержены затоплению, что проявляется в виде зарослей тростника и деревьев с гибкими стволами и ослабленными навесами. Участки на высоком берегу необходимо тщательно исследовать, поскольку почва размывается под действием воды или прибоя, а береговая линия постепенно размывается.

Вывод

Что касается участка с домом и баней у водоема, то в силу того, что он находится в водоохранной зоне, все строительство должно вестись в соответствии со статьей 65 Водного кодекса РФ. Единого решения для потенциальных владельцев не существует, поскольку прибрежная защитная полоса различных водоемов имеет разные размеры.

Самый дорогой вариант приобретения участка — у пруда — в два-три раза дороже среднего. Это дает дополнительную выгоду, так как люди будут приезжать сюда, чтобы насладиться спокойствием воды. Наиболее выгодным будет участок с южной стороны, расположенный за ВОЗ.