Как продать недостроенный дом?
Недостроенный дом можно купить и продать, как и любой другой вид недвижимости. Однако при этом обеим сторонам необходимо решить некоторые вопросы, такие как регистрация и право собственности на недостроенный объект. Наше руководство поможет вам сделать строение более привлекательным для потенциальных покупателей и подскажет, как быстро продать недостроенный дом.
Содержание:
- Особенности сделок по недостроенным домам
- Нужно ли регистрировать недостроенный дом?
- Как зарегистрировать недострой
- Продажа недостроенного дома
- Регистрация сделки
- Что нужно учесть перед покупкой недостроя
Особенности сделок по недостроенным домам
В объявлениях о продаже недвижимости можно встретить предложения о продаже недостроенных домов или домов, у которых залит только фундамент. Такие дома могут стоить дешевле, чем полностью построенные в том же районе, но при этом необходимо учитывать некоторые аспекты.
С юридической точки зрения покупка или продажа недостроенного дома является законной сделкой, не нарушающей никаких законов. При правильных обстоятельствах она может быть выгодной для обеих сторон.
Например, частично готовое сооружение будет стоить дешевле, чем полностью построенное. Это также избавит владельца проекта от необходимости вкладывать в доработку дополнительные средства и время. Однако найти взаимопонимание бывает непросто. Покупатели настороженно относятся к недостроенным проектам и стараются минимизировать свой риск низкой ценой. С другой стороны, продавцы часто просят больше денег из-за объема выполненных работ. Важно учитывать некоторые факторы, чтобы в кратчайшие сроки прийти к соглашению.
Нужно ли регистрировать недостроенный дом?
Если речь идет о квартире или частном доме, то регистрация является обязательным условием. Но если речь идет о продаже недостроенного дома с земельным участком, регистрация может и не потребоваться. В этом случае закон не нарушается. Кроме того, БТИ (Бюро технической инвентаризации) может отказать в выдаче кадастрового паспорта, необходимого для регистрации дома, если строительство не закончено.
При продаже незарегистрированного загородного участка обычно применяется порядок, предусмотренный статьей 454 Гражданского кодекса РФ. Для того чтобы продажа была действительной, в договоре купли-продажи не должно быть указано, что участок является недостроенным. В противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Кроме того, в государственном кадастре должны содержаться сведения о продаваемом объекте недвижимости. Если в договоре указано, что на участке ничего нет, это может быть признано недостоверной информацией и сделка может быть оспорена. Чтобы избежать подобных проблем, покупателям и продавцам следует внимательно отнестись к составлению договора купли-продажи.
Регистрация - необходимый шаг
Не стоит недооценивать потенциальную опасность покупки незарегистрированного недостроенного дома. Даже если договор заключен, любые споры могут представлять значительную опасность для покупателя и привести к потере как денег, так и самого объекта.
Это особенно актуально, если продавец недавно получил дом в наследство и хочет быстро его продать. В отсутствие регистрации, позволяющей идентифицировать собственность, другой наследник может иметь право оспорить сделку, что может привести к весьма дорогостоящим последствиям для покупателя.
Поэтому регистрация является обязательным этапом при покупке любого объекта недвижимости, в том числе и недостроенного дома.
При регистрации недостроенного дома не возникнет никаких проблем. Наличие такого документа гарантирует чистоту сделки, что поможет вам гораздо быстрее найти покупателя, готового приобрести «полуготовый» объект.
Как зарегистрировать недострой
Для наиболее быстрого способа регистрации необходимо получить кадастровый паспорт. Его можно получить в БТИ, Росреестре лично или через МФЦ. Для регистрации необходимо:
- Заявление. Сотрудники МФЦ могут оказать помощь в оформлении документов.
- Паспорт
- Документ, подтверждающий право собственности. Для подтверждения права собственности необходима выписка из ЕГРН или свидетельство.
- Проектная документация на строящийся объект, включая разрешение на строительство.
Получение разрешения на строительство — это отдельный процесс, который занимает много времени и требует дополнительных документов, таких как градостроительный план земельного участка и готовый проект планируемого дома с указанием его характеристик.
После получения полного пакета документов БТИ выдает на руки кадастровый паспорт, в котором содержится информация о незавершенном строительстве. Только после его получения можно приступать к регистрации объекта, и этим процессом занимается Росреестр. Физические лица могут обратиться к ним напрямую или воспользоваться услугами МФЦ. Документы для регистрации должны включать:
- заявление.
- паспорт,
- кадастровый паспорт,
- правоустанавливающие документы на землю,
- техническая документация на дом,
- квитанция об оплате пошлины (в настоящее время — 2 000 ₽).
Выписка из ЕГРН о праве собственности на дом может быть выдана всего за 7–10 дней. Этот документ позволит успокоиться тем, кто опасается покупать недостроенный дом.
Для регистрации дома не нужно быть собственником участка. Арендаторы, заключившие долгосрочный договор аренды, также могут зарегистрировать недостроенный дом. Кроме того, если объект находится в СНТ или на его территории, для регистрации может быть использована дачная амнистия.
Продажа недостроенного дома
Незавершенное строительство вызывает негативные эмоции. Найти желающих приобрести его может быть непросто, но покупателя можно найти — особенно если провести предпродажную подготовку. Вот руководство к действию.
Собрать пакет документов
Наличие полного комплекта документов — это большой плюс. Помимо того, что это полезно для покупателя, это также свидетельствует о надежности и ответственности продавца, что делает сделку с ним более безопасной.
Необходимыми документами для успешной продажи являются:
- право собственности,
- кадастровый паспорт на участок,
- право собственности на недостроенный дом,
- кадастровый паспорт на дом,
- проект дома,
- проект коммуникаций,
- разрешение на строительство от местной администрации.
Отсутствие документов в списке не обязательно помешает сделке — недострой все равно можно продать как земельный участок.
Хотя покупатель может использовать это как шанс получить скидку, т.к. процесс регистрации может быть сопряжен с определенными сложностями.
Стоимость
Участок с недостроенным домом стоит дороже, чем пустой, но все же дешевле, чем участок с готовым домом. Основным фактором, определяющим стоимость, является местоположение. Чем лучше расположен участок, тем дороже он будет стоить. Например, земля в садовом товариществе стоит дешевле, чем участок в коттеджном поселке, даже если они находятся на одинаковом расстоянии от города.
Продавцы строящегося жилья часто допускают ошибки при определении цены. Слишком часто они берут за основу сумму вложенных в него средств. Это ошибочно. Стоимость материалов и рабочей силы 5−10-летней давности не может служить надежным мерилом стоимости на современном рынке. Кроме того, за время простоя окружающая среда вблизи строительной площадки может кардинально измениться как в лучшую, так и в худшую сторону.
Изучение объявлений на сайтах, посвященных недвижимости, позволяет более точно определить стоимость недостроенного здания, которая может оказаться меньше, чем уже потраченные средства. Вполне вероятно, что при продаже дома часть вложенных средств будет потеряна. Чем дольше стоит дом, тем больше вероятность того, что покупателю придется его сносить из-за износа материалов. Кроме того, за зарегистрированный дом необходимо платить налоги на недвижимость.
Завлечь потенциальных покупателей
Представление о том, почему покупатель захочет приобрести еще не построенное здание, поможет сконцентрировать его внимание на необходимых ему преимуществах. Как правило, покупатели рассматривают возможность приобретения дома, находящегося на стадии строительства, если они планируют сэкономить деньги. У такого покупателя может быть своя ремонтная бригада, и он понимает, что может выиграть от перепродажи или просто владения домом по более низкой цене.
Некоторые покупатели не хотят начинать строительство с нуля или выбирают конкретно тот район для проживания, где расположен ваш объект. Независимо от того, что ищет потенциальный покупатель, он с большей вероятностью сделает положительный выбор, если участок и недвижимость выглядят привлекательно. Потратьте время и немного денег, чтобы привести все в порядок. Уберите беспорядок, приведите в порядок и укройте все валяющиеся на участке строительные материалы.
Если вы пытаетесь продать дом в летнее время, добавление газона у входа в дом производит отличное впечатление. После проведения строительных работ обязательно выровняйте площадку. Оцените стоимость отделки дома и найдите контакты специалистов, знакомых с соответствующими процессами. Укажите в тексте объявления основные характеристики дома. Вежливый и быстрый ответ на сообщения и звонки повысит шансы на успешную сделку.
Поскольку дом — это большая инвестиция, если вы попытаетесь скрыть какие-либо недостатки, покупатель обязательно их обнаружит, что может привести к срыву сделки. Проявление честности и прозрачности убедит покупателя в искренности ваших намерений и в том, что сделка действительно состоится.
Составить договор
После обсуждения цены, способа оплаты и места обмена денег необходимо составить договор. Документ должен быть составлен в трех экземплярах: один для прежнего владельца, один для покупателя и один для регистрации в Росреестре. Поскольку участок и дом продаются отдельно, всего должно быть шесть экземпляров.
В каждом договоре необходимо указывать:
- Точное местонахождение недвижимости, дома;
- ФИО продавца и покупателя;
- Основание для передачи собственности — копия из ЕГРН, свидетельство;
- Данные о доме и участке из кадастрового паспорта;
- Точная сумма;
- Стратегия и сроки передачи денег;
- Дата и место подписания документов — свою подпись ставят как продавец, так и покупатель.
Если в сделку включается первоначальный взнос, то на него составляется отдельный договор, а затем сумма уменьшается в соглашении. Например, цена строения с участком составляет 5 млн. рублей, а первоначальный взнос — 150 тыс. рублей. Таким образом, в договоре должно быть указано 4,85 млн. рублей. Кроме того, поскольку дом и участок продаются по отдельным договорам, совокупная стоимость рассредоточивается между этими двумя объектами и, таким образом, оформляется в виде документов.
Как правило, денежные средства переводятся после документального оформления договора в Росреестре. Чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, хорошим вариантом является сейфовая ячейка. Продавец подписывает расписку о принятии денег, а покупатель подтверждает, что у него нет проблем с недвижимостью.
Регистрация сделки
Сама сделка происходит в Росреестре или МФЦ, покупатель и продавец договариваются о дате и времени встречи.
Для регистрации необходимо представить договоры купли-продажи, кадастровые выписки на землю и недостроенное сдание, а также паспорта участников сделки. Вся остальная документация может быть передана покупателю. Кроме того, покупатель должен оплатить государственную пошлину и в течение 7–10 дней получить выписку из ЕГРН, в которой он будет зарегистрирован как собственник дома и участка.
Что нужно учесть перед покупкой недостроя
Покупатель недостроенной недвижимости может столкнуться с различными проблемами. Необходимо убедиться в чистоте сделки, ознакомиться с оригиналами документов, которые должны быть в наличии у продавца. Важно, чтобы информация в документах (например, фамилия, имя и т. д.) совпадала с данными, указанными в паспорте продавца.
Каждый человек должен оценить потенциальные риски, связанные с отсутствием какого-либо документа. Например, если нет разрешения на строительство, то придется обращаться за ним самостоятельно. В случае отказа может возникнуть необходимость уничтожения недостроя. Для оценки состояния здания, если оно нравится и документы в порядке, можно пригласить профессионала. Независимая экспертиза неспециалиста может оказаться бесполезной — например, на фасаде может не быть видимых трещин, а в фундаменте могут быть щели.
Для покупателя лучше, если дом в незавершенном состоянии уже зарегистрирован. В противном случае в договор купли-продажи можно внести дополнительный пункт о том, что дом перешел в собственность. При этом нет необходимости вносить его в Росреестр. Иногда продавцы готовы предоставить кадастровый паспорт до сделки, если их об этом попросят. Проверить, нет ли залогов на выбранный дом, можно, получив выписку из ЕГРН. Если все в порядке, документы можно подписать и подать на регистрацию.
Если на недвижимость имеются залоги или другие обременения, она может оказаться слишком опасной для покупки, поэтому лучше продолжить поиски более подходящего жилья.